Delta-NEM

Uživatelská příručka

MoniT – analýza

Cenový model MoniT představuje celkovou komplexní charakteristiku trhu s nemovitostmi v ČR. Pomocí typu kapitoly Monit – analýza lze analyzovat trh s nemovitostmi jako celek a to pomocí výpočtů cenových map a časových řad.

Obsah kapitoly Monit – analýza sestává z posloupnosti položek, kde pro každou lze zvolit, zda má jít o cenovou mapu či o časovou řadu. Pro každou se pak určí další upřesňující vlastnosti, na jejichž základě program vypočte mapu či graf vývoje cen.

Kapitola analýzy nemá žádnou výslednou cenu. Pokud je vložena do dokumentu, má informativní charakter.

Cenová mapa

Pro vykreslení cenové mapy je třeba především vybrat typ (pozemek, dům byt) a druh nemovitosti a dále datum, ke kterému se má cenová mapa sestavit. Kromě toho je třeba zadat další parametry, na kterých cena závisí. Zadat je třeba jen ty nejvýznamnější, pro ostatní se použijí nejčastější hodnoty. Výpočet cenové mapy v principu spočívá v tom, že se podle modelu MoniT určí cena nemovitosti daných vlastností v daném čase na jednotlivých místech republiky (používá se čtvercová síť s rozestupem 1 km). Jednotlivé hodnoty cen se pak promítnou na barevnou škálu a vykreslí.

Pokud spolu dvě nebo více cenových map souvisí a je vhodné, aby hodnoty na mapách byly vizuálně srovnatelné, je možné označit možnost „Stejná barevná škála jako předchozí“. Hodnoty z takto propojených map budou promítnuty do stejné barevné škály. To lze například využít pro vykreslení dvou cenových map stejného druhu nemovitosti v různých časech – nárůst či pokles ceny pak bude jednoduše patrný.

Vpravo od parametrů nemovitosti lze zvolit rozlišení mapy. Lze zvolit mezi možnostmi hrubé, střední a jemné. Čím je rozlišení jemnější, tím je mapa podrobnější, ale déle trvá její výpočet.

Např. na obrázku výše je cenová mapa stavebních pozemků o výměře 1200 m2 bez napojení na sítě k 1.1.2014.

Poznámka 2: v poslední době jsou na internetu zveřejňovány různé cenové mapy, které vznikají tak, že se jednotlivé konkrétní ceny nemovitostí umisťují přímo do mapy. Tento postup nemůže vést ke smysluplným výsledkům, protože zanášené ceny nejsou korigovány podle svých různých vlastností, ani na společnou časovou bázi. Jediný korektní způsob, jak vypočítat cenovou mapu, je nejprve určit model cen nemovitostí, který umožňuje kontrolovat vliv specifických vlastností, a teprve na základě tohoto modelu určit geografickou distribuci cen požadovaného typu a v požadovaném čase, jak se to činí zde.

Cenová mapa – podíl cen

Někdy může být užitečné zjistit vztah mezi cenami dvou typu nemovitostí. K tomu slouží možnost „Cenová mapa – podíl cen“. Funguje stejně jako základní cenová mapa, s tím rozdílem, že je třeba zadat údaje ke dvěma typům nemovitostí – jsou označeny A a B. Pro oba typy jsou vypočteny cenové mapy, přičemž je vykreslen poměr obou cen.

Na příkladu níže je podíl cen rodinných domů a stavebním pozemků na různých místech republiky k 1.1.2014.

Cenová mapa – změna ceny

Místo absolutní výše ceny v jednotlivých místech republiky lze zobrazit rychlost růstu či poklesu cen nemovitostí daného typu. Kromě vlastností požadovaného typu nemovitosti je třeba zadat časové rozmezí, v němž se změna ceny sleduje. Vybrat lze roční, půlroční, čtvrtletní, měsíční a okamžitá změna. Do mapy je pak vykreslena míra růstu či poklesu ceny mezi zadaným datem a stavem o určenou časovou jednotku dříve (např. o rok dříve a pod.)

Možnost „okamžitá změna“ určuje rychlost změny v zadaném datu. Tj. sklon křivky vyjadřující časový průběh ceny v daném místě (matematicky: derivaci závislosti ceny na čase). Míra změny ceny je vyjádřena v ekvivalentu ročního nárůstu/poklesu, tedy jako procento růstu/poklesu ceny, ke kterému by došlo za jeden rok, pokud by tempo růstu zůstalo na stejné úrovni, jako v zadaném datu.

Níže je uveden příklad mapy změny ceny bytů k 1.6.2015

Časová řada

Graf časové řady umožňuje sledovat vývoj cen zvoleného typu nemovitosti v jednom nebo více lokalitách.

Je třeba opět zvolit typ nemovitosti a její vlastnosti a dále časový interval pro který se má vývoj cen určit. Maximální rozsah je od 1.8.2013 po současnost.

Kromě toho je třeba vybrat seznam míst, kde se bude cena sledovat. Může být buď vybrán specificky katastr, nebo celá obec bez určení katastru. V druhém případě se použije průměr cen ve všech katastrech dané obce. Pro každé místo lze určit barvu, kterou bude vykreslena křivka průběhu ceny.

Na příkladu níže je srovnání vývoje ceny bytů v Karlových Varech a Pardubicích. Je vidět, že se ve Karlových Varech do ceny výrazně promítl odliv ruských majitelů bytů.

Další užití databáze MoniT

•
Pro ocenění jedné nemovitosti modelem MoniT lez použít kapitolu MoniT – model.
•
Pro přístup k jednotlivým nemovitostem v databázi MoniT lze použít porovnávací metodu.