Delta-NEM

Uživatelská příručka

Porovnávací metoda (MoniT)

Tato obecná verze porovnávací metody umožňuje ocenit nemovitost srovnáním s jinými nemovitostmi, jejichž cena je známá. Srovnatelné nemovitosti lze vyhledat buď v databázi MoniT, nebo lze použít jakýkoli jiný dostupný zdroj.

Je třeba zadat tyto údaje:

Typ oceňované nemovitosti

dům/stavba – umožňuje separaci ceny pozemku

jednotka – prosté porovnání bytu nebo nebytového prostoru

pozemek – umožňuje zadat seznam parcel

Jednotka pro porovnání

Vzhledem k tomu, že srovnatelné nemovitosti typicky nemají stejnou velikost jako nemovitost oceňovaná, je třeba pro porovnání provést přepočet na jednotkovou cenu.

Zde lze zvolit, jakou měrnou jednotkou se bude cena přepočítávat (např. celková plocha v m2, obestavěný prostor v m3 apod.) Je možné zvolit některou z předdefinovaných možností, nebo doplnit jednotku vlastní.

Koeficienty

Nemovitosti použité ke srovnání typicky nemají stejné vlastnosti jako oceňovaná nemovitost. Tyto rozdíly je nutné kompenzovat zavedením vhodných koeficientů.

V tabulce Koeficienty lze uvést názvy použitých koeficientů. Výchozí hodnoty jsou: Místa, Časový a Vybav. (vybavení). Pro každý zadaný koeficient bude v tabulce srovnatelných nemovitostí uveden jeden sloupec, kam je možné pro každou nemovitost zadat hodnotu koeficientu.

Pokud se některý koeficient nemá používat, je třeba ho z tabulky názvů koeficientů vymazat. Jiné koeficienty lze naopak přidat.

Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů

Určuje, zda se má hodnotou koeficientu výchozí cena vynásobit (výchozí stav) nebo vydělit.

Tabulka srovnatelných nemovitostí

Srovnatelné nemovitosti se vyplní do tabulky s těmito sloupci:

Název

Název srovnatelné nemovitosti.

Popis

Popis srovnatelné nemovitosti. Pokud je zadán, bude ve výsledném textu vypsán před tabulkou srovnatelných nemovitostí s názvem jako nadpisem.

Výchozí cena

Realizovaná cena dané srovnatelné nemovitosti.

Výměra pozemku

Použito pouze pro domy/stavby, když se má provést separace ceny pozemku (viz oddíl Separace ceny pozemku níže)

Cena upravená

Sloupec je použit pouze při zvolené separaci ceny pozemku. Zobrazuje cenu vlastní stavby po odečtení ceny pozemku.

Množství

Velikost srovnatelné nemovitosti v jednotkách určených volbou Jednotka pro srovnání (viz výše).

Koeficienty

Sloupce jednotlivých koeficientů pro úpravu ceny (viz výše)

Jednotková cena

Upravená cena srovnatelné nemovitosti vydělená zadaným množstvím.

Váha

Váha pro stanovení váženého průměru cen srovnatelných nemovitostí. Pokud u všech srovnatelných nemovitostí zůstane hodnota 1, půjde o prostý aritmetický průměr.

Pod tabulkou je informativní shrnutí cen. Je zobrazena minimální, maximální a průměrná cena zadaných srovnatelných nemovitostí.

Stanovení porovnávací hodnoty

Porovnávací hodnota se určí vynásobením jednotkové ceny zadaným množstvím (tj. výměrou oceňované nemovitosti). Pokud je u jednotkové ceny označena možnost nastavit podle průměrné jednotkové ceny, jako jednotková cena se použije průměrná jednotková cena uvedených srovnatelných nemovitostí (toto je výchozí možnost). Pokud se označení zruší, je možné zadat libovolnou jinou jednotkovou cenu. Způsob jejího určení by se potom měl zdůvodnit v popisu.

Velikost oceňované nemovitosti se zadá v jednotkách, které byly výše určeny volbou Jednotka pro srovnání.

Separace ceny pozemku

Vzhledem k tomu, že prodejní cena domu typicky zahrnuje i pozemek, přičemž velikost pozemku u srovnatelné nemovitosti je jen zřídka stejná jako u nemovitosti oceňované, lze stanovení porovnávací hodnoty zpřesnit tím, že se cena pozemku separuje a ocení zvlášť.

Pokud se při oceňování staveb použije separace ceny pozemku, je třeba nejprve určit samostatnou jednotkovou cenu pozemku. K tomu je zobrazena ještě jednou celá tabulka srovnatelných nemovitostí spolu s doprovodnými nastaveními. Tato tabulka se použije k určení porovnávací hodnoty stavebního pozemku.

Určená jednotková cena stavebního pozemku se pak použije ve dvou krocích:

1.
Od ceny každé srovnatelné stavby se odečte cena pozemku tak, že se určená jednotková cena stavebního pozemku vynásobí výměrou pozemku specifickou pro danou stavbu. Takto upravená cena tedy představuje čistou cenu stavby bez pozemku.
2.
K určené ceně oceňované stavby se přičte cena jí příslušného pozemku na základě jeho výměry a dříve stanovené jednotkové ceny stavebního pozemku.